سناریوهای خوشبینانه و بدبینانه درباره بازار مسکن در 1405 | فروشندهها علیرغم نبود خریدار، ارزش ملک را بالا بردند اما...
به گزارش اقتصادنیوز، بازار مسکن ایران در سالهای اخیر با ترکیبی از رکود عمیق، کاهش شدید تولید و افزایش هزینههای ساخت روبهرو بوده است؛ شرایطی که شکاف میان عرضه و تقاضا را به شکل قابل توجهی افزایش داده است.
همزمان با این وضعیت، تحولات سیاسی و امنیتی اخیر و احتمال تداوم درگیریها نیز به یکی از متغیرهای مهم اثرگذار بر اقتصاد کشور و بهویژه بازار مسکن تبدیل شده است.
اقتصادنیوز: رئیس انجمن انبوهسازان تهران درباره حجم معاملات در هفتههای اخیر گفت: در ایام جنگ ما خرید و فروشی نداشتیم، یعنی با خریداری مواجه نبودیم. معاملات بسیار کم و در سطح حداقلی انجام میشود.
بیتالله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن، در تحلیل وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ و چشمانداز آن در سال 1405 اظهار داشت: روند بازار پیش از وقوع تنشهای اخیر و جنگ، روال عادی خود را طی میکرد. ما تقریباً دو سال و نیم در رکود به سر میبردیم که این وضعیت در واقع یک رکود تورمی در بخش مسکن بود. در این بازه زمانی، تولید مسکن به شدت کاهش یافت، به طوری که در سه سال گذشته میزان تولید سالانه به زیر ۳۰۰ هزار واحد رسیده است.
جنگ و تخریب ساختمانها؛ فشار مضاعف در سال 1405
این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به شکاف عمیق میان عرضه و تقاضا تصریح کرد: نیاز سالانه کشور به مسکن یک میلیون واحد است و تولید فعلی فاصله بسیار زیادی با این رقم دارد. این شکاف عمیق قطعاً به یک کسری بیش از حد در بخش مسکن تبدیل خواهد شد که پیش از این نیز سابقه داشته است. با اضافه شدن موضوع جنگ و تخریبهایی که در بخش ساختمان و مسکن به وقوع میپیوندد، خودبهخود یک فشار مضاعف در سال1405 به این بخش وارد خواهد شد.
ستاریان در خصوص دشواری پیشبینی دقیق وضعیت سالهای ۱۴۰۴ و ۱۴۰۵ خاطرنشان کرد: تعیین وضعیت بخش مسکن تا حد زیادی به تکلیف جنگ بستگی دارد. برای تحلیل دقیق، باید دانست که این جنگ چقدر ادامه پیدا میکند، تخریبها تا چه حد خواهد بود و سقف این تخریبها در کجا بسته میشود. نتایج خود جنگ، موقعیت ایران در این مسیر و نوع خسارات یا منافع حاصل از آن، همگی پارامترهای اقتصادی هستند که تأثیر شدیدی بر آینده اقتصادی کشور و به ویژه بخش مسکن خواهند داشت، چرا که مسکن موضوعی مرتبط با اقتصاد کلان است.
او با تبیین سناریوهای احتمالی بیان کرد: اگر در یکی دو هفته آینده با حجم تخریب فعلی، درگیریها خاتمه یابد، میتوان برآوردی از وضعیت داشت.در صورتی که ایران با دست پرتر و اقتدار در مناطقی مانند تنگه هرمز ظاهر شود یا از افزایش قیمت نفت بهرهمند گردد، تصور متفاوتی از آینده ایجاد خواهد شد. در چنین شرایطی دولت ناچار است برای هزینههای عمرانی و ترمیم زیرساختها مبالغی را صرف کند که این امر باعث ایجاد گردش مالی در اقتصاد میشود. علیرغم احتمال رکود در فضای اقتصاد جهانی، به دلیل هزینههای بازسازی زیرساختها، ممکن است شاهد نوعی رونق در این بخش باشیم.
این تحلیلگر ارشد بازار مسکن تأکید کرد: در صورت وقوع این رونق، بخش مسکن نیز تحولات و تغییرات خود را نشان خواهد داد. فشاری که در دوره رکود بر بازار وارد شده و در قیمتها تخلیه نشده بود، در این مرحله خود را نشان داده و منجر به افزایش قیمت و همچنین رونق در تولید خواهد شد. البته اگر سناریوی تخریبهای بیشتر و وخامت اوضاع اقتصادی محقق شود، بحثها متفاوت شده و فضا به دلیل سوالات مبهم پیرامون جنگ و نتایج آن، بسیار مبهم خواهد شد.
فروشنده علیرغم نبود خریدار، مدام ارزش ملک خود را بالا میبرد
ستاریان در خصوص روند پروژههای ساختمانی و قیمت مصالح در سال ۱۴۰۴ اظهار داشت: در این سال شاهد رشد و افزایش قیمت مصالح ساختمانی بودیم. در حوزه مسکن، هرچند در ظاهر افزایشی مشاهده میشد، اما معاملات کاملاً راکد بود و عملاً خرید و فروشی صورت نمیگرفت. این وضعیت دقیقاً همان رکود است که در بطن آن، فروشنده علیرغم نبود خریدار، مدام ارزش ملک خود را بالا میبرد.
او با اشاره به ماهیت معاملات انجام شده در دوران رکود تصریح کرد: در چنین شرایطی، فروشنده حاضر به فروش به قیمتهای پایین نیست، مگر در موارد خاص. معاملاتی که در این مدت انجام شده، عموماً خارج از شرایط عادی بازار بوده و ناشی از نیاز مبرم مالی، مهاجرت، چکهای برگشتی و مسائلی از این دست بوده است. به همین دلیل، این نوع معاملات نباید در آمارهای تعیین قیمت مسکن لحاظ شوند. مسکن در دو سال گذشته و به ویژه در سال ۱۴۰۴ در رکود عمیقی بوده و کمترین میزان معاملات و تولید را نسبت به سالهای قبل تجربه کرده است.
آینده قیمت و اجاره مسکن به نتیجه جنگ گره خورد
در خصوص بازار اجارهبها، ستاریان خاطرنشان کرد: در سال گذشته افزایش قیمت وجود داشت، اما این افزایش نسبت به سال ۱۴۰۳ کمتر بود. دلیل این کاهشِ آهنگِ رشد، تداوم سه ساله رکود و عدم جهش قیمت مسکن بوده است، چرا که قیمت اجاره همیشه بر اساس قیمت معاملاتی واحد مسکونی محاسبه میشود. در سال ۱۴۰۴ افزایش قیمت اجاره نسبت به سال قبل از آن بسیار کمتر بود، اما اگر افزایشی در قیمت کل مسکن حاصل شود، قطعاً این موضوع خود را در بخش اجاره با شدت بیشتری نشان خواهد داد.
این کارشناس در پایان، درباره پیشبینی درصد افزایش اجارهبها در سال جدید تأکید کرد: تمامی این پارامترها به شدت به نتایج جنگ وابسته است. در صورت تحقق سناریوی پیروزی سریع و حضور قویتر در منطقه، تحول وسیعی در اقتصاد کشور رخ خواهد داد. این تغییرات و دگرگونیهای وسیع، تمام شاخههای اقتصاد و به طور ویژه بخش مسکن را تحت تأثیر قرار خواهد داد.
